Почему граждане Азербайджана предпочитают квартиры в старых домах новостройкам?

[Rasstrelli]

Почему граждане Азербайджана предпочитают квартиры в старых домах новостройкам?

Цены на вторичном рынке жилья, в так называемых «хрущевках», растут необоснованно и очень сильно, уверены специалисты рынка недвижимости. Только за год стоимость таких квартир поднялась аж на 20% и продолжает расти. Дорожают и советские «ленинградки». При этом цены на местном рынке жилья достигли сегодня своего исторического максимума.

 

На самом деле стоимость такого жилья должна быть на 50-60 процентов ниже той, что сейчас по рынку, говорят аналитики. Есть другая сторона вопроса – старое жилье сложно оформить в ипотеку, а поскольку владельцы бывалых «вторичек» лишены такой возможности, это тоже разгоняет цены при оплате «налом». По свидетельству исполнительного директора Ассоциации риелторов Эльнура Азадова, недвижимые индексы повышаются еще и по причине подорожания строительных материалов.

«Цены на иные строительные товары, особенно арматуру, поднялись на 70%, другие подорожали на 15 – 20%, — комментирует он. – По этой причине стоимость квартир тоже повысилась в среднем на 20%.

 

Дорожает первичный и вторичный жилищный фонд, поскольку рост цен на новостройки не может оставить в стороне старые жилые здания».Эксперты утверждают, что наблюдают сейчас самый высокий ценовой рост за всю историю нашего вторичного рынка. Цены на квадратные метры растут по объективным и субъективным причинам.

[Rasstrelli]

Глобальная нестабильность, инфляция и падение покупательной способности денег увеличивает привлекательность недвижимости как «тихой гавани» для инвестиций. При этом спрос на вторичное жилье диктуется наличием там купчей и гораздо меньшими рисками для новоиспеченных инвесторов.

 

Сказываются и типичные для владельцев новостроек проблемы, связанные с газификацией зданий и подводкой всех необходимых коммуникаций. Так что, люди не желают проблем за свои же деньги, предпочитая проверенный вторичный жилищный фонд. Как правило, многие покупатели рассматривают «вторички» не просто как инвестицию, но и способ стабильного заработка. Опросы покупателей показывают, что есть и другие моменты высокого спроса на видавшие виды старые многоэтажки.

 

Столичная жительница Ясмин Агаева находится в поисках квартиры, но предложения новостроек старательно обходит стороной:

«Покупать жилье в новом здании мне невыгодно, — говорит женщина. – Новостройки продают в основном «под маяк» и цены на них гораздо выше. Так что, придется не только переплатить за покупку, но и ремонт делать с нуля — даже электрическую проводку и трубы для отопления проводишь самостоятельно. Я уже не говорю о том, что стены нужно штукатурить и шпаклевать, делать потолки, укладывать полы и кафель, двери устанавливать, покупать разную сантехнику. А ведь нужно еще платить мастерам за работу. Даже при самой жесткой экономии, все это стоит немалых денег. Поэтому мне проще купить старое жилье со средним ремонтом – что-то подправить на свой вкус, освежить… и вселиться».

Интерес граждан к вторичному фонду понятен – не каждому по силам и средствам выложить круглую сумму за квартиру, а после ее еще и достраивать. Другая причина высокой популярности старых квартир – их рассматривают как выгодный актив и способ заработка.

 

По словам проживающего в пос. Новые Гюнешли Аваза Акперова, он приобрел соседнюю квартиру с целью аренды:

«Жилье у меня есть, а квартиру однокомнатную купил, чтобы заработать на ренте. Просто были на руках деньги и нужно было куда-то их вкладывать. Банкам нашим не доверяю – кто его знает, чего от них ждать. И потом, цены растут очень сильно, так что держать доллары под подушкой тоже не выход… Новостройки заведомо не рассматривал – во-первых, денег таких не было, а во-вторых, сделать капитальный ремонт и вселить чужих людей… это же неизвестно, в каком состоянии они вернут квартиру. Так что, квартира эта не новая, ремонт в ней сносный, и приносит она мне 400 манатов ежемесячного заработка. Все же лучше, чем вкладывать деньги под банковский депозит – безопаснее и прибыльней. К тому же жилье у нас дорожает, и я могу продать эту недвижимость, когда захочу. А если под снос пойдет – получу свои деньги или новые метры».

Как показали опросы, квартиры «для себя» в столичных новостройках приобретают граждане с доходом выше среднего. Новые квадратные метры в центре столицы скупает бизнес. По данным застройщиков, уже на стадии строительства инвесторы берут большие площади и даже «резервируют» целые этажи.

По словам эксперта этой сферы Рамиля Гасымзаде, цены на старые однокомнатные квартиры начинаются с 50 тыс. манатов. Двух- и трехкомнатные стоят, как минимум, 75 — 90 тыс. манатов.

[gasiga]

1 hour ago, Rasstrelli said:

А если под снос пойдет – получу свои деньги или новые метры».

Это один из стимулов для многих.

 

Но в целом конечно дело в конечной цене. Трешка новостройка в приличном комплексе легко займет 100-150м²

Двушка 80-100м²

А хрущевка двушка 40-45м² которые по силам гораздо большему числу покупателей.

[Gun-Smith]

Родился на советской, вырос в ленинградке , никакая хрущевка с ленинградкой в один ряд не встанет..

[aTomnaya]

....

[gasiga]

3 minutes ago, aTomnaya said:

....

 

Второй пункт настолько бездарный.

С такой же логикой можно провести параллель и сказать что цена в Киеве будет падать когда отстроят Мариуполь 

ох уж эти эксперты))

[Tredici]

не доверяют наверно современным застройщикам, зная, что приверженность СНИПам канула в лету)

[LuckyStar]

Была статья недавно , мол все дома  советского времени в Баку снесут. Вначале типа берутся за 1000 особо аварийных. Интересно как это будет на самом деле происходить.. ? Надеюсь не до всех доберутся

Изменено 4 ноября, 2022 пользователем LuckyStar

[gasiga]

11 hours ago, LuckyStar said:

Была статья недавно , мол все дома  советского времени в Баку снесут. Вначале типа берутся за 1000 особо аварийных. Интересно как это будет на самом деле происходить.. ? Надеюсь не до всех доберутся

Бум прошел. Я не верю в сносы. Советская даже так и осталась наполовину

[Rasstrelli]

«Палаточный протест» женщины против стройфирмы в Баку 

СОЦИУМ  

 

Афет Гулиева, владелица ныне снесённого частного дома по адресу: Баку, Ясамальский район, улица Муртузы Мухтарова, 145 (близ станции метро «Низами»), начала акцию протеста против стройкомпании МТК İbrahim-Q, которая без решения суда снесла её жилище.

Она установила палатку на месте снесённого дома и живёт в ней, отказываясь уходить.

Женщина утверждает, что её дом стройфирма разрушила, так как она отказывалась выезжать из него без должной компенсации.

 

 

 

 

Caliber.Az

[Undina.]

ей бы с юристом посоветоваться.Наверняка они нашли какую то лазейку в законе.

Но вот так,посреди ночи человека выволокли на улицу это конечно зверство.

[elMarlboro]

пока данные вопросы решаются напрямую застройщиком - ничего не изменится
должен быть создан комитет при исполнительной власти города, который бы являлся гарантом правопорядка и справедливого решения

[A...]

У нас наоборот..предпочтение новостройкам

Никто уже не хочет в старые дома даже если это классные сталинки...

 

 

Ну во первых потому что льготные ипотеки дают только на новостройку

Для понимания семейная ипотека,например, 6% и 18 % есть же разница?

То есть на вторичку 18%,а на ноаостройку можешь под 6% брать ( правла условие для семейной ипотеки 2детей ) 

Но есть айти ипотека,какие то еще были..

То есть на новостройку процент маленький 

 

Ну и извините,в сравнении новостройки выигрывают - все новое,чистое ,консьерж услуги и главное подземный паркинг,а в северной стране и в большом мегаполисе ой как актуально сейчас наличие своего м/м..тем более в отапливаемом помещении когда не надо счищать снег и садишься в теплую машину утром ..

 

 

[A...]

В 04.11.2022 в 04:12, LuckyStar сказал:

Была статья недавно , мол все дома  советского времени в Баку снесут. Вначале типа берутся за 1000 особо аварийных. Интересно как это будет на самом деле происходить.. ?

 

Думаю примерно как у нас проходит реновация так будет и у вас

Как было на Советской миллионы давали такого уже не будет,уверена.

 

Начинают по году постройки,но и в зависимости от состояния дома

У нас сносятся  дома 50-79гг постройки

(если нет истор.или архит.ценности у здания ,конечно)

 

---

Например у меня одна квартира которую сдаю ...по этой улице уже сносят дом 41,40,38 , 49 , а наш 42 пока не сносят потому что состояние хорошее хотя наш дом может быть даже построен ранее тех которые сносят,рядом дом 68г и уже под снос идет,а наш 69го,но мы пока ждем

Мы пока не попадаем 

А жаль,хотелось бы..

у нас здание 1969г постройки,9 этажка

 

----

Строятся дома,переселяют туда ,сносят дом и строят там же новый

И там купить почти невозможно,только переселенцы

Рядом с нами такая щас реновация

Смотрела чтоб там купить,но не продается

Только когда кто то получит уже собственники могут выложить на продажу

 

Дают столько же кв. и в том же районе где ты жил до этого  

Но можешь доплатить и получить большую площадь (но не более 100кв)

 

Также можно взять денежную компенсацию и пойти самому купить в другом месте 

Рассчитывается стоимость по средней рыночной стоимости,не кадастровой,кстати..

 

 

 

[gasiga]

1 hour ago, A... said:

У нас наоборот..предпочтение новостройкам

Никто уже не хочет в старые дома даже если это классные сталинки...

 

 

Ну во первых потому что льготные ипотеки дают только на новостройку

Для понимания семейная ипотека,например, 6% и 18 % есть же разница?

То есть на вторичку 18%,а на ноаостройку можешь под 6% брать ( правла условие для семейной ипотеки 2детей ) 

Но есть айти ипотека,какие то еще были..

То есть на новостройку процент маленький 

 

Ну и извините,в сравнении новостройки выигрывают - все новое,чистое ,консьерж услуги и главное подземный паркинг,а в северной стране и в большом мегаполисе ой как актуально сейчас наличие своего м/м..тем более в отапливаемом помещении когда не надо счищать снег и садишься в теплую машину утром ..

 

 

У нвс тоже новостройки в разы популярнее. Просто чисто финансово иногда приходится брать старое. Там в 40-45м² впихнута двушка, в богатой новостройке зачастую это только холл.

 

Ну и новостройки подешевле это такой хлам отвратительного качества с 10+ соседями на площадке, тончайшими стенами и сомнительным контингентом, что старостройка гораздо лучше.

[Хамаль]

2 часа назад, A... сказал:

 

Думаю примерно как у нас проходит реновация так будет и у вас

Как было на Советской миллионы давали такого уже не будет,уверена.

 

Начинают по году постройки,но и в зависимости от состояния дома

У нас сносятся  дома 50-79гг постройки

(если нет истор.или архит.ценности у здания ,конечно)

 

---

Например у меня одна квартира которую сдаю ...по этой улице уже сносят дом 41,40,38 , 49 , а наш 42 пока не сносят потому что состояние хорошее хотя наш дом может быть даже построен ранее тех которые сносят,рядом дом 68г и уже под снос идет,а наш 69го,но мы пока ждем

Мы пока не попадаем 

А жаль,хотелось бы..

у нас здание 1969г постройки,9 этажка

 

----

Строятся дома,переселяют туда ,сносят дом и строят там же новый

И там купить почти невозможно,только переселенцы

Рядом с нами такая щас реновация

Смотрела чтоб там купить,но не продается

Только когда кто то получит уже собственники могут выложить на продажу

 

Дают столько же кв. и в том же районе где ты жил до этого  

Но можешь доплатить и получить большую площадь (но не более 100кв)

 

Также можно взять денежную компенсацию и пойти самому купить в другом месте 

Рассчитывается стоимость по средней рыночной стоимости,не кадастровой,кстати..

 

 

 

 

У нас не реновация, у нас экспроприация с более или менее адекватной компенсацией.

[Чени*]

Захожу в некоторые новостройки по периферии города, ужас. Насколько все холодно, небогато, как безжизненное пространство. Однокомнатные переделаны в двушки, кухоньки маленькие, без окон, повернуться негде. Моя одна кухня в новостройке в центре города  больше, чем их столовые большие комнаты.

У меня можно раскрыть стол и принять человек 20 гостей на кухне.

Хотя, спросишь, сплетницы и не такое наговорят, все наоборот. Зависть, чопоулу шейди, как мой муж говорил.

[Rasstrelli]

Удастся ли остудить рынок жилья в Баку? 

Хазар Ахундов Caliber.Az

 

Наблюдаемая с прошлого года устойчивая тенденция роста цен на жилье в многоквартирных и частных домах, а также земельные участки продолжилась и в текущем году. Здесь сказались факторы сильнейшей импортируемой инфляции 2022–2023 годов, сокращение строительства в Баку, подорожание стройматериалов, а также рост спроса на местную недвижимость в постсоветском регионе. Не стоит также забывать, что недвижимость в Азербайджане остается одним из немногих инструментов хеджирования рисков для инвесторов. Однако, несмотря на 10% рост цен в первой половине 2024 года, платежеспособный спрос на столичном рынке в настоящее время, по оценкам риелторов, остается на низком уровне. Поэтому сегодня отсутствует однозначный ответ по ценовым перспективам на рынке жилья.   

 

Рынок жилой недвижимости Баку уже два с половиной года находится под влиянием ряда внутренних и внешних факторов, способствующих динамичному росту цен на квартиры, частные дома и земельные участки. Резко снизивший обороты после тяжелейшего пандемического кризиса 2020–2021 годов стройсектор республики получил определенную поддержку за счет государственных подрядов на освобожденных от оккупации территориях Азербайджана. Однако, даже с учетом данного фактора общая динамика жилищного строительства в республике остается отрицательной. Согласно данным Госкомстата, общая площадь сданного в строй жилья в 2022 году составила 2,593 млн кв/м, что на 24,8% меньше показателей предшествующего года. Со спадом на 10,8% завершился и прошлый год, когда в эксплуатацию было введено порядка 2,511 млн кв/м. Вывести динамику жилищного строительства в позитивное русло не удалось и в первой половине текущего года. 

 

Высокомаржинальная в прошлом строительная отрасль сегодня находится под давлением ряда обстоятельств, приведших к удорожанию себестоимости возведения жилья. В последние годы немаловажную роль здесь играет инфляционный фактор. В первую очередь это связано с резким подорожанием импортных стройматериалов в 2022–2024 годах, ввозимых из России, Турции, Казахстана, Кореи, Китая и т. д. Соответственно, поднялись цены на ввозимое из-за рубежа сырье и компоненты, химические реактивы, металлы, а также оборудование, используемые местными заводами по производству стройматериалов. Инфляционные процессы взвинтили расценки на аренду строительной техники и оборудования, транспортные и сервисные услуги, возросли расходы на наемную рабочую силу, а недавно подорожали и используемые техникой дизельное топливо и бензин.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) сталкиваются с нехваткой недорогих пустых участков для строительства в Баку, причем не только в центральных зонах, но и на окраинах столицы. Изменившиеся не так давно нормативы требуют от строителей их строгого соблюдения, не позволяя, как в прошлом, уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства. Сегодня строители на одном гектаре участка могут разместить в среднем от 25 до 30 тысяч квадратных метров площади, в то время как ранее этот показатель мог достигать 40-50 тыс. кв. м. Сопоставимо ужесточены нормативы и в сфере индивидуального малоэтажного строительства: коэффициенты варьируют примерно в пределах 0,4, то есть для строительства дома площадью в 200 кв. метров потребуется не менее пяти соток земли. Наконец, в последние несколько лет ЖСК отказается от «серых» схем и переходит к прозрачному налогообложению, в том числе по оплате НДС. Вполне очевидно, что все эти издержки застройщики компенсируют путем увеличения цен на квартиры в новостройках. Все перечисленное коррелирует предложение в других сегментах, и сопоставимый рост наблюдается на вторичном рынке, растут цены на малоэтажное жилье, земельные участки. Более того, дорожает даже жилье в так называемом сегменте «нахалстрой», то есть построенное на участках без разрешения на строительство и без купчих. 

Наблюдаемый в два предшествующих года данный тренд продолжился и в марте-июне 2024 года, о чем свидетельствуют данные Госкомстата: за отчетный период средние цены на квартиры в Баку выросли на 9,2% относительно соответствующего периода прошлого года, в том числе новостройки подорожали на 10,3%, а квартиры в застройке советского периода поднялись в цене на 9,2%. Согласно результатам опроса столичных риэлторов, проведенного Qafqazinfo, наибольшее подорожание в Баку наблюдается в Сабаильском районе, где в июне 2024 года цены на двухкомнатные квартиры в новостройках выросли в среднем на 18,3%, а в старых зданиях — на 14,2% относительно июня прошлого года. Схожая ситуация складывается в Наримановском районе, где стоимость двухкомнатных квартир в новостройках выросла на 15,9%, а в старых домах — на 12%, а также в Низаминском районе, где соответствующий рост цен составил 16,2% и 11%.

 

Парадоксально, что нынешний ценовой ажиотаж на столичном рынке недвижимости совпал с периодом снижения платежеспособного спроса населения: при огромной потребности рынка в сегменте бюджетного жилья, здесь резко сократилось предложение. Какие же факторы продолжают поддерживать растущие цены на недвижимость? По словам председателя Общества оценщиков Азербайджана Вугара Оруджа, несмотря на подорожание квартир, фактором, поддерживающим высокие цены, стало увеличение использования недвижимости в качестве инвестиционного актива. В отличие от годовых банковских депозитов, доходность по которым в среднем составляет 10%, недвижимость за год дорожает в среднем на 15%. В свою очередь, полагает эксперт, интерес к недвижимости вырос в силу ее возросшей доходности от сдачи в аренду. За два минувших года заметно возрос интерес к бакинской недвижимости со стороны бывших соотечественников, живущих и владеющих бизнесом в Украине и России. Наконец, в целом вложения в недвижимость тех же финансовых структур и инвестиционных фондов, и даже просто состоятельных граждан — вполне апробированный метод для хеджирования рисков в реалиях Азербайджана.

В то же время продолжаться бесконечно ценовой подъем не может, в силу того, что уже сегодня цены на недвижимость по всем параметрам достигли пика и не соответствуют ни средней зарплате, ни ожидаемой динамике экономического роста. Так, эксперт по недвижимости Рамиль Гасымлы ожидает некоторое снижение ценового градуса на рынке. В то же время он оговаривает эти процессы необходимостью наращивания количества квартир, выводимых на рынок по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда Азербайджана (АИКГФ) в рамках механизма аренды с обязательством последующего выкупа. Напомним, что с 2019 года и по середину июля текущего года в данном сегменте заключено 5078 договоров аренды, что, безусловно, не в полной мере удовлетворяет спрос столичных жителей, многократно превышающий количество квартир, выставленных на продажу. Здесь также уместно отметить, что в январе-июне 2024 года объемы ипотечных кредитов, выданных отечественными банками-агентами АИКГФ, составил 230,2 млн манатов, что на 5,5% меньше аналогичного периода прошлого года. Не наблюдается роста и в сегменте ассигнований социальной ипотеки: в первой половине текущего года сумма, выделенная АИКГФ из госбюджета, составила 43,9 млн манатов, то есть столько же, как и в аналогичный период прошлого года.

Наращивание госфинансирования социальной ипотеки — важнейший фактор, способствующий охлаждению перегретого рынка. Причем данный тренд особенно эффективен в тесной кооперации с деятельностью Государственного агентства жилищного строительства ООО MIDA, усилиями которой уже несколько лет строится существенный объем социального жилья. Свою лепту в процесс упрощения работы строительных компаний должно внести новое законодательство по использованию земель сельскохозяйственного назначения в целях жилого строительства, а также новые правила подключения объектов строительства к системе водоснабжения и коммунальным сетям. В целом, сегодня необходимо усилить государственно-частное партнерство в вопросах льготного ипотечного финансирования жилищного строительства, кратно увеличить выделение дешевых земельных участков под социальные начинания MIDA, так как сегодня это один из немногих действенных инструментов увеличить предложение в сегменте недвижимости и несколько сбить ценовой градус на рынке.

[gasiga]

22 minutes ago, Rasstrelli said:

Удастся ли остудить рынок жилья в Баку? 

Хазар Ахундов Caliber.Az

 

Наблюдаемая с прошлого года устойчивая тенденция роста цен на жилье в многоквартирных и частных домах, а также земельные участки продолжилась и в текущем году. Здесь сказались факторы сильнейшей импортируемой инфляции 2022–2023 годов, сокращение строительства в Баку, подорожание стройматериалов, а также рост спроса на местную недвижимость в постсоветском регионе. Не стоит также забывать, что недвижимость в Азербайджане остается одним из немногих инструментов хеджирования рисков для инвесторов. Однако, несмотря на 10% рост цен в первой половине 2024 года, платежеспособный спрос на столичном рынке в настоящее время, по оценкам риелторов, остается на низком уровне. Поэтому сегодня отсутствует однозначный ответ по ценовым перспективам на рынке жилья.   

 

Рынок жилой недвижимости Баку уже два с половиной года находится под влиянием ряда внутренних и внешних факторов, способствующих динамичному росту цен на квартиры, частные дома и земельные участки. Резко снизивший обороты после тяжелейшего пандемического кризиса 2020–2021 годов стройсектор республики получил определенную поддержку за счет государственных подрядов на освобожденных от оккупации территориях Азербайджана. Однако, даже с учетом данного фактора общая динамика жилищного строительства в республике остается отрицательной. Согласно данным Госкомстата, общая площадь сданного в строй жилья в 2022 году составила 2,593 млн кв/м, что на 24,8% меньше показателей предшествующего года. Со спадом на 10,8% завершился и прошлый год, когда в эксплуатацию было введено порядка 2,511 млн кв/м. Вывести динамику жилищного строительства в позитивное русло не удалось и в первой половине текущего года. 

 

Высокомаржинальная в прошлом строительная отрасль сегодня находится под давлением ряда обстоятельств, приведших к удорожанию себестоимости возведения жилья. В последние годы немаловажную роль здесь играет инфляционный фактор. В первую очередь это связано с резким подорожанием импортных стройматериалов в 2022–2024 годах, ввозимых из России, Турции, Казахстана, Кореи, Китая и т. д. Соответственно, поднялись цены на ввозимое из-за рубежа сырье и компоненты, химические реактивы, металлы, а также оборудование, используемые местными заводами по производству стройматериалов. Инфляционные процессы взвинтили расценки на аренду строительной техники и оборудования, транспортные и сервисные услуги, возросли расходы на наемную рабочую силу, а недавно подорожали и используемые техникой дизельное топливо и бензин.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) сталкиваются с нехваткой недорогих пустых участков для строительства в Баку, причем не только в центральных зонах, но и на окраинах столицы. Изменившиеся не так давно нормативы требуют от строителей их строгого соблюдения, не позволяя, как в прошлом, уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства. Сегодня строители на одном гектаре участка могут разместить в среднем от 25 до 30 тысяч квадратных метров площади, в то время как ранее этот показатель мог достигать 40-50 тыс. кв. м. Сопоставимо ужесточены нормативы и в сфере индивидуального малоэтажного строительства: коэффициенты варьируют примерно в пределах 0,4, то есть для строительства дома площадью в 200 кв. метров потребуется не менее пяти соток земли. Наконец, в последние несколько лет ЖСК отказается от «серых» схем и переходит к прозрачному налогообложению, в том числе по оплате НДС. Вполне очевидно, что все эти издержки застройщики компенсируют путем увеличения цен на квартиры в новостройках. Все перечисленное коррелирует предложение в других сегментах, и сопоставимый рост наблюдается на вторичном рынке, растут цены на малоэтажное жилье, земельные участки. Более того, дорожает даже жилье в так называемом сегменте «нахалстрой», то есть построенное на участках без разрешения на строительство и без купчих. 

Наблюдаемый в два предшествующих года данный тренд продолжился и в марте-июне 2024 года, о чем свидетельствуют данные Госкомстата: за отчетный период средние цены на квартиры в Баку выросли на 9,2% относительно соответствующего периода прошлого года, в том числе новостройки подорожали на 10,3%, а квартиры в застройке советского периода поднялись в цене на 9,2%. Согласно результатам опроса столичных риэлторов, проведенного Qafqazinfo, наибольшее подорожание в Баку наблюдается в Сабаильском районе, где в июне 2024 года цены на двухкомнатные квартиры в новостройках выросли в среднем на 18,3%, а в старых зданиях — на 14,2% относительно июня прошлого года. Схожая ситуация складывается в Наримановском районе, где стоимость двухкомнатных квартир в новостройках выросла на 15,9%, а в старых домах — на 12%, а также в Низаминском районе, где соответствующий рост цен составил 16,2% и 11%.

 

Парадоксально, что нынешний ценовой ажиотаж на столичном рынке недвижимости совпал с периодом снижения платежеспособного спроса населения: при огромной потребности рынка в сегменте бюджетного жилья, здесь резко сократилось предложение. Какие же факторы продолжают поддерживать растущие цены на недвижимость? По словам председателя Общества оценщиков Азербайджана Вугара Оруджа, несмотря на подорожание квартир, фактором, поддерживающим высокие цены, стало увеличение использования недвижимости в качестве инвестиционного актива. В отличие от годовых банковских депозитов, доходность по которым в среднем составляет 10%, недвижимость за год дорожает в среднем на 15%. В свою очередь, полагает эксперт, интерес к недвижимости вырос в силу ее возросшей доходности от сдачи в аренду. За два минувших года заметно возрос интерес к бакинской недвижимости со стороны бывших соотечественников, живущих и владеющих бизнесом в Украине и России. Наконец, в целом вложения в недвижимость тех же финансовых структур и инвестиционных фондов, и даже просто состоятельных граждан — вполне апробированный метод для хеджирования рисков в реалиях Азербайджана.

В то же время продолжаться бесконечно ценовой подъем не может, в силу того, что уже сегодня цены на недвижимость по всем параметрам достигли пика и не соответствуют ни средней зарплате, ни ожидаемой динамике экономического роста. Так, эксперт по недвижимости Рамиль Гасымлы ожидает некоторое снижение ценового градуса на рынке. В то же время он оговаривает эти процессы необходимостью наращивания количества квартир, выводимых на рынок по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда Азербайджана (АИКГФ) в рамках механизма аренды с обязательством последующего выкупа. Напомним, что с 2019 года и по середину июля текущего года в данном сегменте заключено 5078 договоров аренды, что, безусловно, не в полной мере удовлетворяет спрос столичных жителей, многократно превышающий количество квартир, выставленных на продажу. Здесь также уместно отметить, что в январе-июне 2024 года объемы ипотечных кредитов, выданных отечественными банками-агентами АИКГФ, составил 230,2 млн манатов, что на 5,5% меньше аналогичного периода прошлого года. Не наблюдается роста и в сегменте ассигнований социальной ипотеки: в первой половине текущего года сумма, выделенная АИКГФ из госбюджета, составила 43,9 млн манатов, то есть столько же, как и в аналогичный период прошлого года.

Наращивание госфинансирования социальной ипотеки — важнейший фактор, способствующий охлаждению перегретого рынка. Причем данный тренд особенно эффективен в тесной кооперации с деятельностью Государственного агентства жилищного строительства ООО MIDA, усилиями которой уже несколько лет строится существенный объем социального жилья. Свою лепту в процесс упрощения работы строительных компаний должно внести новое законодательство по использованию земель сельскохозяйственного назначения в целях жилого строительства, а также новые правила подключения объектов строительства к системе водоснабжения и коммунальным сетям. В целом, сегодня необходимо усилить государственно-частное партнерство в вопросах льготного ипотечного финансирования жилищного строительства, кратно увеличить выделение дешевых земельных участков под социальные начинания MIDA, так как сегодня это один из немногих действенных инструментов увеличить предложение в сегменте недвижимости и несколько сбить ценовой градус на рынке.

Всё держится за счет денег присланных из России и иностранцев.

Полностью накопить и купить работая и живя в стране почти стало нереальным для малочисленного среднего класса

 

[Rasstrelli]

3 часа назад, gasiga сказал:

Всё держится за счет денег присланных из России и иностранцев.

Полностью накопить и купить работая и живя в стране почти стало нереальным для малочисленного среднего класса

 

Объём денежных переводов из РФ в АР с каждым годом продолжает падать.

И причина не только в войне в Украине.

[LuckyStar]

1 час назад, Rasstrelli сказал:

Объём денежных переводов из РФ в АР с каждым годом продолжает падать.

И причина не только в войне в Украине.

А в чем же еще? 
благодаря войне  пол мира с ног на голову перевернулось

[West]

Качество новостроек построенных с 2000 по 2010 было хуже чем на тот момент уже 40 летние хрущевки или 50 летние сталинки. Но после 2010 качество наших новостроек улучшилось но а те дома еще более устарели, но у людей все еще живет стереотип что новостройка хуже чем вторичка. 

 

Такие люди как я на этом выигрывают продавая выгодна старые и маленькие вторички и покупая свежии новостройки с хорошим подьездом, лифтом, стоянкой и другими удобствами

[West]

7 hours ago, LuckyStar said:

А в чем же еще? 
благодаря войне  пол мира с ног на голову перевернулось

Присоединяюсь к вопросу. Что еще может быть причиной падения потока денег?

[gasiga]

13 minutes ago, West said:

Качество новостроек построенных с 2000 по 2010 было хуже чем на тот момент уже 40 летние хрущевки или 50 летние сталинки. Но после 2010 качество наших новостроек улучшилось но а те дома еще более устарели, но у людей все еще живет стереотип что новостройка хуже чем вторичка. 

 

Такие люди как я на этом выигрывают продавая выгодна старые и маленькие вторички и покупая свежии новостройки с хорошим подьездом, лифтом, стоянкой и другими удобствами

Не уверен про качество.

Коммуникации, гаражи, сам проект наверно и стали лучше, но подозреваю что материалы после девальвации 2015 упали в качестве и строятся с большей экономией.

Несколько коллег уже сменили тучу квартир из-за ужасной шумоизоляции.

Буквально слышен каждый шаг и слово соседа. Причем вроде здания солидные на вид.

Худшее было около Тязя Базар, напротив Вургун.

[West]

Just now, gasiga said:

Не уверен про качество.

Коммуникации, гаражи, сам проект наверно и стали лучше, но подозреваю что материалы после девальвации 2015 упали в качестве и строятся с большей экономией.

Несколько коллег уже сменили тучу квартир из-за ужасной шумоизоляции.

Буквально слышен каждый шаг и слово соседа. Причем вроде здания солидные на вид.

Худшее было около Тязя Базар, напротив Вургун.

Возможно. Но разве в Хрущевках или Лениградках этот показатель лучше?

[gasiga]

15 minutes ago, West said:

Присоединяюсь к вопросу. Что еще может быть причиной падения потока денег?

Может русификация "наших"?

 

Возможно с годами связь с домом всё слабее. У уехавших в 90е уже умерли родители. Многие там женились и плюнули на оставленные семьи.

У тех кто не плюнул, дети выросли и возможно переехали туда же.

[gasiga]

Just now, West said:

Возможно. Но разве в Хрущевках или Лениградках этот показатель лучше?

Нет, конечно. Но они и стоят втрое меньше.

[intanella]

в детстве мы жили в хрущевке...этот коридор как в поезде узкий и потолки низкие))) нет,не хочу обратно в хрущевку)))

[West]

2 minutes ago, gasiga said:

Нет, конечно. Но они и стоят втрое меньше.

Реально? Ты цены на 1 кв.м. сравниваешь?

 

 

[gasiga]

15 minutes ago, West said:

Реально? Ты цены на 1 кв.м. сравниваешь?

 

 

На м² как раз хрущевка точно не дешевле. Сравниваю как жильё/пакет.

В среднем районе средняя хрущевка двушка стоит около 80-90000. 

За 90 не купить двушку новостройку даже в дыре Йени Ясамала или Гара Гараева. 

Чтобы переселиться и жить. 

[gasiga]

20 minutes ago, intanella said:

в детстве мы жили в хрущевке...этот коридор как в поезде узкий и потолки низкие))) нет,не хочу обратно в хрущевку)))

Я иногда хожу в свой старый подъезд, раз два в год, действительно угнетает. Особенно эти трубы газа и воды со счетчиками бесят.

И кажется что головой стукнусь)

 

Хотя если пожить неделю, то глаза привыкают.

[West]

1 minute ago, gasiga said:

На м² как раз хрущевка точно не дешевле. Сравниваю как жильё/пакет.

В среднем районе средняя хрущевка двушка стоит около 80-90000. 

За 90 не купить двушку новостройку даже в дыре Йени Ясамала или Гара Гараева. 

Чтобы переселиться и жить. 

Ну и я об этом. Т.е. по мне лучше жить в 80 кв.м. новостройке чем 60 кв.м. хрущевке за ту же цену. Вопрос почему многие все еще перпочитают эти 60 кв.м.  60 летней давности новым домам?

[gasiga]

42 minutes ago, West said:

Такие люди как я на этом выигрывают продавая выгодна старые и маленькие вторички и покупая свежии новостройки с хорошим подьездом, лифтом, стоянкой и другими удобствами

А в цифрах как этот выигрыш исчисляется?

В голову приходит только вторичка из классических высоких сталинок на проспекте или в центре, где ты платишь за место.

Или двух/трехэтажные дома на баилово, типа Почтового двора, где непонятно за что требуют 250000

[intanella]

1 минуту назад, West сказал:

Ну и я об этом. Т.е. по мне лучше жить в 80 кв.м. новостройке чем 60 кв.м. хрущевке за ту же цену. Вопрос почему многие все еще перпочитают эти 60 кв.м.  60 летней давности новым домам?

Одна из причин отсутствие чыхарыша (купчая) у новостроек. Люди годами живут,имея лишь договор с кооперативом, но из-за отсутствия истисмара иджазя (разрешения на эксплуатацию), получить документ о праве собственности не могут. 

 

[gasiga]

2 minutes ago, West said:

Ну и я об этом. Т.е. по мне лучше жить в 80 кв.м. новостройке чем 60 кв.м. хрущевке за ту же цену. Вопрос почему многие все еще перпочитают эти 60 кв.м.  60 летней давности новым домам?

Конечно лучше, но не сходится же по цифрам и ценам.

Если поможете мне найти такой вариант я сразу же продам свою двушку хрущевку и куплю новостройку.